Γη: Ενδιαφέρον αλλά και επιφυλάξεις από τους αγοραστές

ΤΗΣ ΒΟΥΛΑΣ ΜΑΛΑΙΝΟΥ

(malainou@paragogi.net)

Την… κότα με τα χρυσά αυγά στη γη ψάχνουν οι μικροκαταθέτες στην Ελλάδα της κρίσης. Οι ευκαιρίες για αγορά αγροτικής γης «ξεφυτρώνουν» σαν μανιτάρια αυτή την περίοδο, τη στιγμή που πολλοί είναι εκείνοι που έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον για επιστροφή τους τόπους καταγωγής.

Οι τιμές πώλησης χωραφιών κάθε είδους καταγράφουν σημαντική πτώση, γεγονός από το οποίο επωφελούνται οι επενδυτές, προκειμένου να επεκταθούν και στον πρωτογενή τομέα. Κύκλοι από το realestate, σχολιάζοντας τη στροφή των Ελλήνων στην εκμετάλλευση της γης, με σκοπό πότε την επιβίωση και πότε την «εξασφάλιση» των αποταμιεύσεών τους, επισημαίνουν πως η ζήτηση παρουσιάζει αυξομειώσεις, με κύριο κριτήριο την πορεία της ελληνικής οικονομίας.

Επίσημα στοιχεία δείχνουν πως στο πρώτο εξάμηνο του 2012 η ζήτηση για φτηνή αγροτική γη ολοένα και αυξανόταν, δεδομένης της σεναριολογίας περί εξόδου της χώρας από τη ζώνη του ευρώ. Η τάση γρήγορα αναστράφηκε, μόλις οι πιθανότητες για ελληνική χρεοκοπία μειώθηκαν.

Όπως λένε παράγοντες από την αγορά του realestate, οι Έλληνες έσπευσαν να αγοράσουν είτε για να εξασφαλίσουν κατοικία στον τόπο καταγωγής τους είτε για να διασφαλίσουν τις όποιες καταθέσεις τους. Σύμφωνα με τους ίδιους, επικράτησε και το ευκαιριακό ενδιαφέρον, ανάλογα με τις ανάγκες διαβίωσης, όπως αυτές διαμορφώνονταν από τις εξελίξεις.

Οι τιμές πώλησης χωραφιών κάθε είδους, ποτιστικά, ξερικά, περιβόλια, ελαιώνες, οπωρώνες, εμφανίζονται ελκυστικές σήμερα, δεδομένης της πτώσης της τάξης του 40%, όταν προ κρίσης ή τη χρονιά που τα πρώτα σημάδια ύφεσης έκαναν την εμφάνισή τους, το 2008, οι τιμές είχαν αυξηθεί σημαντικά.

Σήμερα αυτοί που ενδιαφέρονται να αγοράσουν γη είναι στην  πλειοψηφία τους μικροκαταθέτες, και όχι μόνο εκείνοι που εγκαταλείπουν τα αστικά κέντρα λόγω της κρίσης. Οι μικροκαταθέτες με ποσά ύψους από 3.000 ως 30.000 ευρώ, σε μια προσπάθεια να προστατεύσουν τις καταθέσεις τους, έχουν προχωρήσει σε μικρές ή μεγάλες αγορές, προκειμένου να αποζημιωθούν τουλάχιστον μακροπρόθεσμα.

Αρκετοί επενδυτικοί σύμβουλοι προτείνουν την αγορά αγροτικής γης στους πελάτες τους, ως μια αποδοτική επένδυση που δυνητικά θα μπορούσε να είναι πιο προσοδοφόρα από τις παραδοσιακές λύσεις των ομόλογων και των μετοχών. Στη χώρα μας αυτή η επενδυτική τάση εκφράζεται κυρίως από αστούς που επιλέγουν να επενδύσουν στην επαρχία, ενώ πολλές φορές επιθυμούν και να τα καλλιεργήσουν, παράγοντας προϊόντα για οικιακή ιδιωτική χρήση.

Την ίδια ώρα οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για περαιτέρω μείωση των τιμών, δεδομένων των αναθεωρήσεων των αντικειμενικών αξιών σε πανελλαδικό επίπεδο και της φορολόγησης των αγροτεμαχίων μέσω του ενιαίου φόρου ακινήτων.

Χαμηλό μεταφορικό κόστος και ύδρευση ανεβάζουν την τιμή

Παραδοσιακά, το χαμηλό μεταφορικό κόστος και η ύδρευση ανεβάζουν την τιμή πώλησης χωραφιών. Αυτό σημαίνει πως στους βασικούς παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή ενός αγροτεμαχίου συμπεριλαμβάνονται η απόστασή του από τα αστικά κέντρα και η δυνατότητα πρόσβασής σε νερό άρδευσης. Αν τα μεταφορικά έξοδα είναι χαμηλά, τότε κάνουμε λόγο για αύξηση της κερδοφορίας της επένδυσης, συνεπώς η τιμή διατηρείται υψηλή.

Η άρδευση ή όχι του αγροτεμαχίου καθορίζει την επιλογή του φυτού που θα καλλιεργηθεί, και σε παγκόσμιο επίπεδο είναι γνωστό πως οι ποτιστικές καλλιέργειες απολαμβάνουν υψηλότερες τιμές, όπως γίνεται με το βαμβάκι και το καλαμπόκι. Εξίσου σημαντικοί παράγοντες αποτελούν τόσο το μέγεθος όσο και το σχήμα των αγροτεμαχίων, στα οποία η Ελλάδα μειονεκτεί λόγω μικρού πολυτεμαχισμένου κλήρου. Αφενός ο πολυτεμαχισμός αυξάνει το κόστος παραγωγής, αφετέρου ο μικρός κλήρος καθιστά μη βιώσιμη την εκμετάλλευση. Ο συνδυασμός τους είναι απαγορευτικός για τον εκσυγχρονισμό της παραγωγής και, κυρίως, για σημαντική πτώση του κόστους. Ένα μικρό ή στενόμακρο αγροτεμάχιο δεν αποτελεί δελεαστική πρόταση για έναν αγοραστή, παρά μόνο στην περίπτωση που αυτό συνορεύει με κάποιο αγροτεμάχιο που ο υποψήφιος αγοραστής ήδη διαθέτει. Έτσι, τα χωράφια αυτά έχουν συνήθως χαμηλές τιμές. Η αναβάθμισή τους θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί είτε αν απορροφούνταν από μεγαλύτερους γειτονικούς ιδιοκτήτες είτε μέσω αναδασμού.

Η αξία των αγροτεμαχίων όμως στηρίζεται και σε άλλους, πιο απρόβλεπτους παράγοντες, όπως η μελλοντική αξία των αγροτικών προϊόντων, αλλά και το κόστος των εισροών. Επίσης, αν αναμένονται σημαντικές επενδύσεις στις υποδομές της περιοχής στο μέλλον, οι αγοραστές πρέπει να τις συνυπολογίζουν στις διαπραγματεύσεις.

Τι ισχύει ανά την Ελλάδα

Η μεγαλύτερη πτώση στις τιμές πώλησης αγροτικής γης παρουσιάζεται στη Θράκη, αγγίζοντας το 40% συγκριτικά με την περίοδο του 2008. Ωστόσο, τα περιβόλια διατηρούνται ακόμη σε υψηλά επίπεδα. Στον αντίποδα, στη Μακεδονία οι τιμές αυξάνονται, καθώς εξακολουθεί να παρατηρείται υψηλή ζήτηση από την ευρύτερη γκάμα των αγοραστών.

Η πλειονότητα των επενδύσεων αφορά κυρίως αγορές ποτιστικών και καλλιεργήσιμων χωραφιών, ενώ εντυπωσιακό είναι το γεγονός πως τα προηγούμενα χρόνια, και ιδιαίτερα έως το 2008, ευκαιρίες άρπαζαν οι επαγγελματίες αγρότες και όχι οι αστοί. Επίσης, κοινή διαπίστωση αποτελεί η αποστροφή της πλειοψηφίας από τις επενδύσεις σε φωτοβολταϊκά, έπειτα από τις εξαγγελίες της ελληνικής κυβέρνησης πέρυσι για επιβολή υψηλής φορολογίας και μείωση της ταρίφας.

Η ζήτηση για αγροτεμάχια παρουσιάζει αυξομειώσεις. Οι νέοι αγρότες παρουσιάζονται ως επικρατέστεροι αγοραστές, ωστόσο η πλειονότητα αποσύρει το ενδιαφέρον της μπροστά στο ενδεχόμενο φορολόγησης.

Μακεδονία

Υψηλότερη ζήτηση εμφανίζουν οι ποτιστικές καλλιεργήσιμες εκτάσεις γης, καθώς καταγράφουν τις καλύτερες αποδόσεις. Μεγαλύτερο ενδιαφέρον εκδηλώνεται την τελευταία πενταετία από μη αγρότες, ενώ μέχρι και το 2008, προ κρίσης δηλαδή, το 90% των αγοραστών αφορούσε επαγγελματίες αγρότες. Μέχρι και το 2011σε υψηλά επίπεδα κινήθηκε και η ζήτηση για επενδύσεις σε φωτοβολταϊκά σε ξερικές εκτάσεις, οι οποίες ωστόσο το 2012 σημείωσαν τις χαμηλότερες τιμές πώλησης, αφού η αγοραστική τους δύναμη «ξεφούσκωσε». Οι τιμές στη Μακεδονία διατηρούνται σε σχετικά υψηλά επίπεδα, καθώς οι μικροεπενδυτές είναι εκείνοι που στοχεύουν στην απόκτηση γης, σε περίπτωση που εν τέλει «φαλιρίσουν».

Στερεά Ελλάδα

Η υψηλότερη πτώση παρατηρείται στις τιμές πώλησης για περιβόλια, ελιές και άλλα οπωροφόρα. Ως επενδυτές στις παραπάνω αγροτικές εκτάσεις παρουσιάζονται ως επί το πλείστον μη αγρότες, σε εντυπωσιακό ποσοστό, της τάξης του 60%, προκειμένου να αποκτήσουν ένα επιπλέον εισόδημα, το οποίο μελλοντικά τείνει να αποδειχτεί το ασφαλέστερο. Για ποτιστικά και καλλιεργήσιμα χωράφια ενδιαφέρονται κυρίως αγρότες παραγωγοί , ενώ ποσοστό 20% αφορά μη αγρότες, που σπεύδουν να διασφαλίσουν τις καταθέσεις τους, στρεφόμενοι σε πιο αξιόπιστα καταφύγια. Την ίδια ώρα, αγρότες ορεινών περιοχών και κτηνοτρόφοι αποτελούν αγοραστές ξερικών χωραφιών για βοσκή και καλλιέργεια ζωοτροφών.

Θράκη

Η Θράκη αποτελεί ένα από τα διαμερίσματα της Ελλάδας στο οποίο σημειώνεται σημαντική πτώση στην πώληση αγροτικής γης. Εκεί μόνο οι τιμές στα περιβόλια παραμένουν στα ίδια ακριβώς επίπεδα με τα αντίστοιχα του 2008, όταν οι ανατιμήσεις είχαν φτάσει στην κορύφωσή τους. Όσον αφορά τις υπόλοιπες εκτάσεις, οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 40%, με τους ελαιώνες να καταγράφουν μείωση της τάξης του 20%.

Θεσσαλία

Οι επενδύσεις στα φωτοβολταϊκά είχαν κάποτε την τιμητική τους στην περιοχή. Την πενταετία 2007-2012 η πλειονότητα των αγοραστών «γλυκάθηκε» από τα νέα πλάνα για μεγάλα πρότζεκτ, γεγονός που εκτίναξε τη ζήτηση στον τομέα των φωτοβολταϊκών. Το κλίμα αντιστράφηκε όταν ανακοινώθηκε η φορολόγηση, γεγονός που οδήγησε σε «λουκέτο» σχετικές εταιρείες, που, σημειωτέον, συγκέντρωναν το 95% των ενδιαφερόμενων αγοραστών – το υπόλοιπο 5% αφορούσε αγρότες. Στην περίπτωση της Θεσσαλίας, οι τιμές έχουν μειωθεί σε όλα τα είδη χωραφιών, ενώ παράγοντες από την αγορά του realestate προβλέπουν περαιτέρω πτώση στο μέλλον.

Πελοπόννησος

Συγκριτικά με την υπόλοιπη Ελλάδα, οι αγοραστές δείχνουν μεγαλύτερο ενδιαφέρον για εκτάσεις της Πελοποννήσου. Ειδικότερα, η υψηλότερη ζήτηση αφορά περιοχές που βρίσκονται κοντά στις πρωτεύουσες των νομών. Για τα απομακρυσμένα αγροτεμάχια, το ενδιαφέρον παρουσιάζεται αισθητά μειωμένο.

Η οικονομική κρίση, καθώς και το ενδεχόμενο φορολόγησης των αγροτεμαχίων, αποτελούν κατασταλτικούς παράγοντες. Στην Πελοπόννησο αγοραστικό ενδιαφέρον εμφανίζεται κυρίως για ποτιστικές και καλλιεργήσιμες εκτάσεις γης, συνεπώς σε αυτά τα είδη χωραφιών η πτώση των τιμών πώλησης είναι μικρή. Λιγότερο ενδιαφέρον εκδηλώνεται για ξερικές εκτάσεις, οι οποίες προβλέπονται κυρίως για επενδύσεις στα φωτοβολταϊκά. Ως πιθανοί αγοραστές παρουσιάζονται σε όλες τις περιπτώσεις νέοι αγρότες, δηλαδή άτομα που αποφάσισαν ξαφνικά να ασχοληθούν επαγγελματικά με τη γη.

Ήπειρος

Η μεγαλύτερη πτώση στις τιμές αγροτεμαχίων παρατηρείται στην Ήπειρο. Είναι της τάξης του 50%, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπερνά αυτό το ποσοστό. Η ζήτηση για αγορά αγροτικής έκτασης βρίσκεται στα χαμηλότερα επίπεδα ανά την Ελλάδα. Συγκεκριμένα, ο αριθμός των χωραφιών που πωλούνται υποχωρεί κατά 80%. Ρόλο αγοραστών κατά τα τελευταία χρόνια παίζουν γονείς που θέλουν να αγοράσουν για τα παιδιά τους.

Κρήτη

Σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει στην υπόλοιπη Ελλάδα, στην Κρήτη οι τιμές των αγροτεμαχίων έχουν μείνει σταθερές σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, ενώ σε πολλές περιπτώσεις έχουν αυξηθεί. Αυξήσεις τιμών καταγράφονται στις καλλιεργήσιμες εκτάσεις και, κυρίως, σε εκείνες τις περιοχές που αναπτύσσονται λαχανικά.