Χορός δισεκατομμυρίων για την αγροτική γη

του Νίκου Φιλιππίδη

Ένας απίστευτος χορός δεκάδων δισεκατομμυρίων, στον οποίο συμμετέχουν πολλά γνωστά ονόματα από τον κόσμο των private equities και των hedge funds, έχει στηθεί παγκοσμίως γύρω από την αγροτική γη. Σύμφωνα με τη γερμανική τράπεζα Deutsche Bank, το ενδιαφέρον για αγροτική γη έχει λάβει διαστάσεις σε χώρες της Αφρικής και της Νοτίου Αμερικής, όπου γίνονται αγοραπωλησίες μεγάλων εκτάσεων, ενώ μικρότερο αλλά ζωηρό ενδιαφέρον εκδηλώνεται σε αγροτικές εκτάσεις στην Ευρώπη, μεταξύ των οποίων και στην Ελλάδα.

Με αποδόσεις έως και 30% από την εκμετάλλευσή τους χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι υπεραξίες της γης που δημιουργούνται και την ζήτηση για αγροτικά προϊόντα να πολλαπλασιάζεται από τους νομοθετημένους στόχους για αύξηση της χρήσης των βιοκαυσίμων, κάποιοι μιλούν ήδη για μια νέα παγκόσμια αγροτική επανάσταση την οποία κάνουν οι αγορές.

Είναι χαρακτηριστικό ότι επενδυτές που μέχρι πρότινος προτιμούσαν για τις επενδύσεις τις αγορές ομολόγων πλέον στρέφονται σε αγροτικές εκτάσεις, καθώς αυξάνεται η αξία τους όσο αυξάνεται η ζήτηση αγροτικών προϊόντων, λόγω της έλλειψης τροφίμων. Επενδυτές όπως το αμερικανικό συνταξιοδοτικό ταμείο TIAA-CREF Retirement Equity Fund, το οποίο έχει αγοράσει 4,2 εκατ. στρέμματα έναντι 1,24 δισ. δολ. στη Βραζιλία, η γερμανική αγροτική επενδυτική εταιρεία Acazis 2 εκατ. στρέμματα στην ίδια χώρα και 560.000 στρέμματα έναντι 77 εκατ. δολ. στην Αιθιοπία, το κρατικό Abu Dhabi Fund for Development 300.000 στρέμματα στο Σουδάν και η σαουδαραβική Al Amoudi σε περισσότερες από μια χώρες, είναι μόνο ένας μικρός αριθμός ενδεικτικός του ενδιαφέροντος των χρημάτων που διακινούνται.

Σύμφωνα με την Deutsche Bank από το 2000, στη γεωργία καταγράφονται συναλλαγές επενδυτών που υπερβαίνουν τα 830 εκατ. στρέμματα γης στις αναπτυσσόμενες χώρες. Πρόκειται για το 1,7% της γεωργικής έκτασης του πλανήτη, επισημαίνει η Deutsche Bank. Οι περισσότεροι από τους ενδιαφερομένους κοιτούν κυρίως φτωχές χώρες με ελλιπή διακυβέρνηση, υψηλή απόδοση και καλή προσβασιμότητα. Τα δύο τρίτα της γεωργικής γης που είναι στο στόχαστρο των αγορών βρίσκονται στην Αφρική, κυρίως στην υποσαχάρια Αφρική, ενώ μεγάλο είναι και το ποσοστό που καλύπτει η Βραζιλία.

Με βάση στοιχεία του ανεξάρτητου οργανισμού Land Matrix, ο ρυθμός εξαγορών γης κλιμακώθηκε έντονα το 2009, κυρίως ως αποτέλεσμα της κρίσης τροφίμων του 2007-2008. Υπάρχουν όμως τρεις μεγάλες κινητήριες δυνάμεις που συνεχίζουν να αυξάνουν το ενδιαφέρον για τις γεωργικές εκτάσεις. Καταρχήν μια σειρά από κυβερνήσεις επιδιώκει να αποκτήσει γεωργικές εκτάσεις σε άλλες χώρες, προκειμένου να εξασφαλίσει τροφή και ενεργειακό εφοδιασμό. Δεύτερον, γεωργικές επιχειρήσεις επιθυμούν να επεκτείνουν τη δραστηριότητά τους ή να καθετοποιηθούν ενσωματώνοντας την πρωτογενή παραγωγή. Τρίτον, τα επενδυτικά κεφάλαια που διαθέτουν τους πόρους και διαβλέπουν τις υπεραξίες. Αυτές οι ομάδες δεν λειτουργούν σε απομόνωση και έτσι ανατροφοδοτείται η ζήτηση για γη.

Ποιοι βάζουν το χέρι στην τσέπη

Όσον αφορά την προέλευση των κεφαλαίων σημειώνεται πως οι κύριες πηγές κονδυλίων για γεωργικές εκτάσεις, πέραν των κερδοσκοπικών κεφαλαίων, περιλαμβάνουν ιστορικά πλούσια άτομα που διακρατούν αυξημένη ρευστότητα, γραφεία διαχείρισης πλούτου μεγάλων οικογενειών και κληροδοτήματα μεταξύ των οποίων και πολιτιστικά ή θρησκευτικά ιδρύματα.

Η Deutsche Bank διακρίνει μια αξιοσημείωτα μεγάλη στροφή συνταξιοδοτικών ταμείων και hedge funds σε αυτή την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Τα δεδομένα της Land Matrix προσδιορίζουν τέσσερα είδη επενδυτών: ιδιωτικές επιχειρήσεις, κρατικές ή δημόσιες επιχειρήσεις, επενδυτικά κεφάλαια και συμπράξεις δημόσιου-ιδιωτικού τομέα. Οι περισσότεροι από τους επενδυτές είναι ιδιωτικές εταιρείες (έχουν σε εξέλιξη 442 μεγάλα έργα) και έπονται κρατικές ή και δημόσιες επιχειρήσεις (με 172 έργα), τα επενδυτικά κεφάλαια (με 32 έργα) και τα ΣΔΙΤ (12 έργα). Η κατανομή τύπων των επενδυτών ποικίλλει, ανάλογα με τις περιοχές καταγωγής. Επενδυτές από τη Βόρεια και Νότια Αμερική αλλά και την Ευρώπη είναι σχεδόν πάντοτε ιδιωτικές εταιρείες.

Οι ξένοι επενδυτές δημιουργούν συχνά κοινοπραξίες με εγχώριες εταιρείες. Μία τέτοια συνεργασία μπορεί να απαιτείται από τη νομοθεσία σε ορισμένες χώρες και μπορεί να είναι και ένας τρόπος για να μειωθεί το κόστος της αντιμετώπισης της τοπικής δημόσιας διοίκησης. Οι ξένοι επενδυτές συχνά δρουν σε συνεργασία μεταξύ τους. Επενδυτές από τις Ηνωμένες Πολιτείες, το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Νότια Αφρική έχουν κατεβεί με κοινοπρακτικά σχήματα στο 30% των περιπτώσεων που εμπλέκονται.

Οι 4 λόγοι που η αγροτική γη ελκύει κεφάλαια

Οι επενδύσεις στον τομέα της γεωργίας είναι ελκυστικές στους ιδιώτες επενδυτές, για τέσσερις κύριους λόγους:

1. Εμπεριέχουν πολύ καλές προοπτικές για την παραγωγή εισοδήματος –με αποδόσεις από την παραγωγικότητα της γεωργίας– επειδή σε μακροπρόθεσμη βάση η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης για γεωργικά προϊόντα αναμένεται να οδηγήσει σε περεταίρω ενίσχυση των τιμών. Οι αποδόσεις ποικίλλουν, ανάλογα με την περιοχή και το είδος της γης, και ξεκινούν από το 10% για αρχικές επενδύσεις στην Αφρική και ανέρχονται πάνω από 20% ή ακόμη και 30% στη Βραζιλία.

2. Η άνοδος των τιμών των γεωργικών γαιών. Η αξία της γεωργικής γης μπορεί να αυξηθεί ως αποτέλεσμα της σπανιότητάς της και της αυξανόμενης ζήτησης για τα βασικά γεωργικά προϊόντα.

3. Η δυνατότητα που παρέχεται για διαφοροποίηση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου. Ο πολύ χαμηλός συσχετισμός των αποδόσεων με τις παραδοσιακές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, όπως οι μετοχές και οι αγορές ομολόγων, συχνά αναφέρεται ως ένα ελκυστικό χαρακτηριστικό της επένδυσης σε γεωργική γη. Ωστόσο, σημειώνεται ότι το ατού είναι ότι καλλιεργείται στη γη, διότι η γη αυτή καθ’ αυτή είναι συχνά ιδιαίτερα δύσκολο να ρευστοποιηθεί σε σύγκριση με τα ομόλογα ή τις μετοχές.

4. Η προστασία που παρέχει έναντι του πληθωρισμού. Οι αποδόσεις από γεωργική γη ως επί το πλείστον είναι ασυσχέτιστες με τον πληθωρισμό στις ανεπτυγμένες οικονομίες και τυπικά υψηλότερες από αυτόν.