O λογαριασμός για την ακίνητη περιουσία μας το 2014...

Η ακίνητη ιδιοκτησία τα τελευταία χρόνια δέχεται συνεχή και σκληρά «χτυπήματα» και το πιο ισχυρό έρχεται το 2014. Το 2014 το υπουργείο Οικονομικών στοχεύει στο να βεβαιώσει φόρους ύψους 3,6 δισ. ευρώ στους φορολογουμένους, όταν το 2009 οι φόροι στην περιουσία δεν ξεπερνούσαν τα 526 εκατ. ευρώ. Με απλά λόγια οι φόροι στην ακίνητη περιουσία αυξήθηκαν σε πέντε χρόνια κατά 684,4%.

Το 2013 υπολογίζεται να εισπραχθούν 2,75 δισ. ευρώ.

Το 2014 εκτιμάται ότι θα εισέλθουν στα δημόσια ταμεία 2,9 δισ. ευρώ, ενώ άλλα 700 εκατ., απ' τα συνολικά 3,6 δισ. ευρώ που είναι ο υπολογισμένος στόχος, το υπουργείο εκτιμά ότι δεν θα μπορέσει να τα εισπράξει ομολογώντας ότι η φορολογική λαίλαπα έχει οδηγήσει πολλούς φορολογουμένους σε αδυναμία πληρωμών.

Ο ενιαίος φόρος ακινήτων που θα εφαρμοστεί το 2014 θα αντικαταστήσει το ειδικό τέλος ακινήτων, που πληρώνεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, καθώς και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Θα επιβληθεί χωρίς αφορολόγητο όριο σε όλα ανεξαιρέτως τα κτίσματα, στα εντός σχεδίου οικόπεδα και στις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης.

Οι χαμένοι και κερδισμένοι

Αυτό σημαίνει ότι πολλοί φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν για πρώτη φορά φόρο για την ιδιοκτησία τους, όπως για ένα αγροτεμάχιο, ένα κοτέτσι, μία θέση πάρκινγκ σε πιλοτή πολυκατοικίας κ.ο.κ.

Επίσης φόρο θα κληθούν να πληρώσουν και όσοι είχαν τα προηγούμενα χρόνια τα ακίνητα τους κλειστά, χωρίς ρεύμα.

Πληρώνουν όλοι, έστω και από λίγο, ακόμα και οι... στάβλοι. Αυτή είναι η φιλοσοφία του νέου ενιαίου φόρου ακινήτων, ο οποίος θα εφαρμοστεί από το 2014 αντικαθιστώντας το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (χαράτσι) και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Ο νέος φόρος φέρνει μετατοπίσεις του φορολογικού βάρους από τους φορολογούμενους με πολύ μεγάλη ακίνητη περιουσία σε φορολογούμενους με μικρή και μεσαία περιουσία, οι οποίοι όμως έχουν στην κατοχή τους μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, οικόπεδα χαμηλής και μεσαίας αξίας καθώς και αγροτεμάχια.

O φόρος ακινήτων είναι μειωμένος για τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης έως και 3.500 ευρώ, ενώ για κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλότερη τιμή ζώνης υπάρχει επιβάρυνση.

Στους χαμένους συγκαταλέγονται οι ιδιοκτήτες οικοπέδων μικρής και μέσης αξίας, καθώς δεν επιβαρύνονταν με «χαράτσι «(επιβαλλόταν μόνο σε ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα) ούτε και με φόρο ακινήτων, εφόσον η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας δεν ξεπερνούσε τα 200.000 ευρώ. Πλέον κάθε οικόπεδο θα επιβαρύνεται κάθε χρόνο με ενιαίο φόρο ακινήτων. Για παράδειγμα, ένα οικόπεδο 200 τετραγωνικών μέτρων στο Περιστέρι αντικειμενικής αξίας 55.000 ευρώ δεν επιβαρυνόταν με φόρο. Από το 2014 θα επιβαρύνεται με ετήσιο φόρο 300 ευρώ. Ο φόρος φθάνει σε πολύ υψηλά επίπεδα για τα οικόπεδα σε ακριβές περιοχές, καθώς ο συντελεστής ανέρχεται ακόμη και στα 30 ευρώ ανά τετραγωνικό. Για παράδειγμα, για ένα οικόπεδο στη Διονυσίου Αρεοπαγίτου επιφάνειας 300 τετραγωνικών μέτρων ο φόρος ανέρχεται σε 9.000 ευρώ ετησίως.

Χαμένοι είναι και όσοι έχουν εκτός σχεδίου εκτάσεις, όπως αγροτεμάχια και χωράφια. Θα κληθούν να πληρώσουν ετήσιο φόρο ακινήτων από 0,75 ευρώ ανά στρέμμα έως και 189 ευρώ ανά στρέμμα. 

Οι αγρότες στη συντριπτική τους πλειοψηφία πληρώνουν μερικές δεκάδες ευρώ το χρόνο. Το 80% των αγροτών θα πληρώσει κάτω από 90 ευρώ το χρόνο. Η θέση είναι να πληρώνουν όλοι και να πληρώνουν λιγότερα, να διευρυνθεί η φορολογική βάση.

Μεγάλοι χαμένοι του ενιαίου φόρου είναι:

-Όσοι έχουν ακίνητα επιφάνειας μεγαλύτερης των 200 τ.μ.

-Όσοι έχουν ακίνητη περιουσία κάτω από τις 200.000 ευρώ. Οι ιδιοκτήτες αυτοί πλήρωναν μέχρι σήμερα μόνο το χαράτσι της ΔΕΗ, ενώ δεν πλήρωναν τίποτα για τα οικόπεδα που βρίσκεται μέσα το ακίνητο.

-Όσοι έχουν στην ιδιοκτησία τους μη ηλεκτροδοτούμενα σπίτια, καταστήματα, γραφεία που μέχρι σήμερα δεν πλήρωναν «χαράτσι» μέσω της ΔΕΗ.

-Φορολογούμενοι που έχουν στην ιδιοκτησία τους μόνο οικόπεδα αξίας μικρότερης των 200.000 ευρώ, που έως σήμερα δεν πλήρωναν Φόρο Ακίνητης Περιουσίας.

-Ιδιοκτήτες μονοκατοικιών αξίας κάτω από 200.000 ευρώ, καθώς θα πληρώσουν ξεχωριστά για το ακίνητο και για τα σπίτια.

-Ιδιοκτήτες ακινήτων και αγροτεμαχίων αξίας μικρότερη των 200.000ευρώ που δεν πλήρωναν ΦΑΠ, καθώς τα αγροτεμάχια απαλλάσσοντας από τη φορολογία.

-Όσοι έχουν στην κατοχή τους αγροτεμάχια, που εντός αυτών υπάρχει οποιοδήποτε κτίσμα.

Κερδισμένοι θα είναι με τον νέο φόρο μόνο οι ιδιοκτήτες που έχουν στην κατοχή του ακίνητα κάτω των 200 τ.μ., καθώς θα πληρώνουν μικρότερο «χαράτσι».

Το νομοσχέδιο προβλέπει μειωμένο φόρο 50% ή πλήρη απαλλαγή ανάλογα με την περίπτωση:

-Έκπτωση 50% εφόσον διαπιστώνεται οικονομική αδυναμία πληρωμής της συνολικής οφειλής. Η έκπτωση χορηγείται εφόσον το ετήσιο εισόδημα δεν ξεπερνά τα 7.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον/την σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος, αλλά και το σύνολο της επιφάνειας των ακινήτων δεν υπερβαίνει τα 150 τ.μ. για κτίσματα, ή τα 500 τ.μ. για οικόπεδα, ή τα 6 στρέμματα για αγροτεμάχια. Επιπρόσθετα, δεν πρέπει τα μέλη της οικογένειας και ο υπόχρεος να μην έχουν και να μην ευθύνονται με ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.

-Στην περίπτωση που ισχύουν τα παραπάνω και τα προστατευόμενα τέκνα είναι τρία και πάνω χορηγείται πλήρη απαλλαγή από τον φόρο.

-Για νομικά πρόσωπα χορηγείται ετήσια αναστολή πληρωμής του φόρου ( έως και τρεις φορές σε 10 χρόνια) εφόσον ο συνολικός κύκλος εργασιών δεν υπερβαίνει το δεκαπλάσιο του συνολικού φόρου, ο συνολικός κύκλος εργασιών έχει παρουσιάσει μείωση μεγαλύτερη του 30 % και δεν υπάρχουν ή δεν ευθύνεται για ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.

Στρέβλωση

Ο Ενιαίος Φόρος, που ενσωματώνει το Έκτακτο Τέλος Ακινήτων, θα τεθεί σε εφαρμογή το 2014 στα πάσης φύσης ολοκληρωμένα και ημιτελή κτίσματα, σε εντός και εκτός σχεδίου γήπεδα, με βάση υπολογισμού τις "παγωμένες" από το 2007 τιμές ζώνης, οι οποίες βρίσκονται σε πλήρη αναντιστοιχία με τις μειωμένες κατά 35% εμπορικές τιμές των ακινήτων.

Η επιβολή του φόρου επί πλασματικών τιμών αποτελεί βασική στρέβλωση. Είναι ενδεικτικό ότι:

-Στην Καλλιθέα η τιμή ζώνης φτάνει έως τις 2.200 ευρώ/τ.μ., αλλά η τρέχουσα εμπορική τιμή στη περιοχή κυμαίνεται από 600 έως 1.000 ευρώ/τ.μ.

-Στη Ν. Σμύρνη η τιμή ζώνης φτάνει έως τις 2.450 ευρώ/τ.μ., αλλά η τιμή που πωλούνται τα ίδια ακίνητα κυμαίνονται από 800 έως 1.000 ευρώ/τ.μ.

-Στη Θεσσαλονίκη η τιμή ζώνης φτάνει έως τις 4.600 ευρώ/τ.μ., αλλά η εμπορική τιμή δεν ξεπερνά τις 3.500 ευρώ/τ.μ. για νεόδμητα και τις 2.200 ευρώ ευρώ/τ.μ. για παλαιότερα ακίνητα.

-Στο Βόλο η τιμή ζώνης φτάνει έως τις 2.100 ευρώ/τ.μ., ενώ η εμπορική τιμή κυμαίνεται από τα 700 έως τα 1.100 ευρώ/τ.μ.

Πώς θα υπολογίσετε τον φόρο σας

Για να υπολογίσουν οι φορολογούμενοι τον φόρο τους θα πρέπει να βρουν από τους σχετικούς πίνακες, που είναι αναρτημένοι στο www.gsis.gr, την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται το κτίσμα. Με βάση την τιμή ζώνης θα πρέπει να βρουν από τον παρακάτω πίνακα τον βασικό φόρο σε ευρώ ανά τετραγωνικό. Στη συνέχεια θα πολλαπλασιάσουν τα τετραγωνικά του κτίσματος με το βασικό φόρο και ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως είναι η παλαιότητα, ο όροφος και ο αριθμός των προσόψεων θα εφαρμόσουν και τους ανάλογους συντελεστές αυξομείωσης.

Ο συντελεστής πρόσοψης ορίζεται σε 1 για μηδενικό αριθμό προσόψεων, 1,01 για κτίρια με μία πρόσοψη και 1,02 για κτίρια με δύο ή περισσότερες προσόψεις. Ο συντελεστής αυτός δεν εφαρμόζεται στους βοηθητικούς χώρους, καθώς και στα ειδικά κτίρια.

Για τον υπολογισμό του ΕΝ.Φ.Α., καθορίζονται 20 συντελεστές με τη φορολογική επιβάρυνση ανά τετραγωνικό να κλιμακώνεται από τα 2,3 ευρώ για ακίνητα πολύ χαμηλής αντικειμενικής αξίας έως 500 ευρώ και να φτάνει τα 17 ευρώ για ακίνητα σε περιοχές με τιμή ζώνης πάνω από τα 5.001 ευρώ.

Ο ΕΝ.Φ.Α. για τα δικαιώματα επί των κτισμάτων, εκτός των ειδικών κτιρίων, ισούται με το γινόμενο της επιφάνειας, του βασικού φόρου (ΒΦ), του συντελεστή παλαιότητας κτίσματος (ΣΠΚ), του συντελεστή ορόφου (ΣΟ) ή μονοκατοικίας και του συντελεστή πρόσοψης (ΣΠ), καθώς και του συντελεστή βοηθητικών χώρων (ΣΒΧ), και του συντελεστή ημιτελούς κτίσματος (ΣΗΚ), κατά περίπτωση, ως εξής:

Φόρος = Επιφάνεια κτίσματος (μ2) x ΒΦ x ΣΠΚ x ΣΟ ή ΣΜ x ΣΠ x ΣΒΧ (όπου εφαρμόζεται) x ΣΗΚ (όπου εφαρμόζεται).

Στη συνέχεια ο πολλαπλασιασμός απαιτεί να ληφθεί υπ’ όψιν ο συντελεστής παλαιότητας κτίσματος (ΣΠΚ), που ξεκινά από 1 για ακίνητα ηλικίας άνω των 26 ετών και φτάνει στο 1,25 για «νέα» ακίνητα ηλικίας έως 4 ετών.

Ο όροφος έρχεται να δώσει τη δική του πινελιά στο φόρο. Ο συντελεστής ορόφου (ΣΟ) επιβαρύνει περισσότερο τα ρετιρέ και λιγότερο τα ισόγεια.

Πώς θα υπολογίσετε τον φόρο για οικόπεδα

Η κλίμακα των οικοπέδων εντός σχεδίου περιλαμβάνει 25 κλιμάκια, που ξεκινούν από 0,02 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και φτάνουν έως τα 30 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ή αλλιώς από 20 ευρώ έως 30.000 ευρώ το στρέμμα. Ο υπολογισμός του φόρου προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό των τετραγωνικών μέτρων επί του συντελεστή φόρου (μοναδιαία αξία του οικοπέδου).

Η μοναδιαία αξία του οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο είναι ο λόγος της φορολογητέας αξίας του οικοπέδου προς τη συνολική επιφάνειά του. Η φορολογητέα αξία του οικοπέδου ισούται με το γινόμενο του συντελεστή οικοπέδου επί τη συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου, τον συντελεστή πρόσοψης και την επιφάνεια του οικοπέδου.

Εάν εντός του οικοπέδου υπάρχει ακίνητο, φορολογείται η επιφάνεια που προκύπτει ως υπόλοιπο από τη μη χρήση του συντελεστή δόμησης. Ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει φόρο μόνο για την επιφάνεια του οικοπέδου που δεν έχει υπάρχει κτίσμα. Ωστόσο, αν το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας του οικοπέδου δεν μπορεί να αξιοποιηθεί ο τελικός φόρος θα είναι μειωμένος κατά 25%.

Η συγκεκριμένη ρύθμιση κρύβει επιβάρυνση για χιλιάδες ιδιοκτήτες που δεν έχουν εξαντλήσει την επιφάνεια του ακινήτου που τους επιτρέπει ο νόμος με βάση το συντελεστή δόμησης.

Εάν ο ιδιοκτήτης έχτισε σε οικόπεδο 500 τ.μ. κατοικία 100 τ.μ. από τα 200 τ.μ. που είχε δικαίωμα με βάση τον συντελεστή δόμησης της περιοχής.

Σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του νέου νόμου, ο φόρος θα υπολογιστεί με βάση την ακάλυπτη επιφάνεια του οικοπέδου. Δηλαδή, θα υπολογιστεί και για το 50% της αδόμητης επιφάνειας του οικοπέδου, που στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι 250 τ.μ.

Ο τελικός λογαριασμός δηλαδή θα αφορά και το κτίσμα των 100 τ.μ., αλλά και για το οικόπεδο που δεν έχει χτιστεί. Ωστόσο, στη δεύτερη περίπτωση, ο υπολογισμός θα γίνει με έναν επιπλέον συντελεστή 0,75 που θα μειώνει τον φόρο που αναλογεί στο οικόπεδο.